中古住宅購入診断の実例

家づくり援護会が中古住宅購入診断を実施してから10年以上の時が経ちます。
比較的初期の中古住宅購入診断の実例を掲載します。

この建物は２００４年６月に神奈川県愛甲郡で中古住宅購入診断を実施、築２２年の木造２階建住宅。

①北側と東側の基礎の換気口（床下の通気を確保するため）の角に、 ０．８ｍｍのクラック（ヒビ）が入っていました。

１ｍｍにも満たない０．８ｍｍのひび割れなど問題ではないと思われるかもしれませんが、参考として平成１２年に施行された品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の告示では、住宅の紛争処理の参考となるべき技術的基準として、「住宅の基礎で構造材による仕上げの場合、または仕上材と構造材にまたがった幅０．５ｍｍ以上のヒビ割れは瑕疵（かし）が存在する可能性が高い」とされています。

ただし、品確法が施行されてから適用される判断ではあるし、建物によって個別の要件があり、どの建物も一様にヒビ割れが０．５ｍｍ以上の場合、瑕疵が存在するとは言えませんが、０．８ｍｍのヒビ割れが一般的にどう解釈しているのかはご理解いただけたと思います。

検査した２００４年当時ですでに築２２年たっている住宅であり、このように床下換気口周りにヒビが入っているのは、基礎に鉄筋が入っていない可能性が高いのです。

②床下換気口の不足：
基礎の南面にはサンルームを増築してあるため換気口が塞がれており、西面の換気口が不足しているため、床下がカビ臭く、湿気も多かったです。また、１階床裏の断熱材は設置されていない状態でした。


床下の換気口は建築基準法では、５ｍに１か所かつ３００平方センチメートル以上必要となっていますが、中古住宅では確保できていない建物は意外と多いのです。

また、今回の建物のように、増築時に換気口をつぶしてしまっている例をよく見かけます。
この建物はもともと換気口が不足しているところにきて、南側にサンルームを増築していたため、通気が十分ではなく、床下がかび臭く、湿気もこもっていました。

この建物の建設当時（昭和５７年）の住宅金融公庫（昔は割と住宅を建てる多くの人が住宅金融公庫の融資を受けていた）の仕様書を見てみると、公庫の融資を受けていた建物であっても、断熱化の割増融資を受けなければ、公庫の断熱化の仕様に適合させる必要はなかったようで、１階床の断熱材が無い住宅は結構多かったものと思われます。

中古住宅を購入する場合は、床下の換気口や小屋裏の換気口の数も大事な確認ポイントです。