見積もりのチェックポイント

標準的な積算法

さて、家づくりのトラブル予防のために、施主が必ずやらなければならない作業の一つとして、建築費用の検討が挙げられます。ものの値段がわからずに買い物をする人がいないように、家を建てる場合でも、最初に施工業者から見積もりを出してもらい、そこから折衝を始めることになります。

ところが、住宅建築は、自動車のように工場でラインに乗って造られるわけではなく、たくさんの材料、数十種類の工事が入り混じって造られて、一部の分譲住宅を除き、同じ建物は二つとないため、見積もりも自動車のように「一棟いくら」とはいかず、かなり複雑な見積もりとなります。そこで、以下、具体的な建設費の算出方法を示しながら、見積もりを検討するときのチェックポイントを見ていくことにします。

まずはじめに、標準的な積算方法です。「積算」とは、文字通り算えたものを積み上げること、つまり、図面・仕様書等の設計図書に基づいて建築物の数量を求めることをいいます。また、求めた数量に各種工事の単価を乗じ、建築物の価格を算出したものを「見積もり」といいます。よく目にする施工会社のいわゆる「見積書」に関しては、後述の「見積もりチェックの仕方」で説明することとして、ここでは標準的な工事費の算出方法を説明します。

建築物の価格（以後工事費という）は通常、次のような構成になっています（図１）。

1.総合仮設費
　工事着手前の現場の調査費、仮囲い、工事用電気・水道の使
　用料、安全対策費、近隣対策費他、直接工事にかかわらない
　が建築物を完成させるのに必要な仮の設備費用のこと。
2.直接工事費
　基礎工事、木工事、左官工事他、建築物を完成させるのに直接必要な費用のこと。また、この
　中に仮設足場工事のような建築工事に直接かかわる仮設工事（直接仮設費という）も含まれる。
3.純工事費
　総合仮設費と直接工事費を合わせたものに、建築会社が工事の一部を専門業者に下請けさせる
　場合の下請け経費を含ませたもの。
4.現場管理費
　労務管理費、各種申請料、保険料、交通費、通信費他、現場管理上の諸費用。
5.工事原価
　純工事費と現場管理費を合わせたもの。
6.一般管理費等負担額
　宣伝広告費、研究開発費他、会社経営管理上の諸費用。
7.諸経費
　現場管理費と一般管理費等負担額を合わせたもので、会社従業員の給与・賞与、接待費用、利
　益等も当然ここに含まれる。

工事原価と一般管理費等負担額を合わせて工事価格といい、この工事価格に消費税等相当額を加えて初めて工事費となります。このように多くの要素が積み上げられて「工事費」が完成します。中でも諸経費に属する費目は、その建築会社の規模・経費の取り方で変動しますが、「純工事費・工事原価に対して○○％」と建築会社の規定により定められているものが多いと思います。この部分はどの業界でも同じだと思いますが、ここが一番不透明なところで、建築雑誌でよく目にする「一式」という単位で表されています。

逆に純工事費に属する費目は、建築工事に直接かかわる材料費・施工費等で構成されています。ほとんどの項目はｍ、口、本、等の数量の単位で表すことが可能です。正確には図面を読み、一工種・一項目ずつ積算をすべきですが、あまりにも積算項目が多く、手間がかかるために建築業界特有の「どんぶり勘定」の文化が発達していったのではないかと思います。

昨今では設計のＣＡＤ化、ＩＴ化が進み、積算自体も人の手に替わりＣＡＤが数量の算出をすることが多くなりましたが、計算式は単純なもので加減乗除の簡単な算式で誰でも数量を算出することができます。各建築会社で材料のロスの見方や算出方法に若干の違いがあるため、自分の算出結果と合わないことがありますが（１００％一致することはほとんどありません）、その場合は建築会社に算出方法を尋ね、確認してみることをおすすめします。もし建築会社にやましいことがなければていねいに説明してくれるはずです。

見積もりのチェックの仕方

まず、「坪単価」という形で表現される工事費見積もりは、「一式見積もり」と同じく日本建築業界の悪しき「どんぶり勘定文化」の流れを汲むものですから要注意です。「坪単価」とは、建築会社が過去に建築した実績データをもとに、経験則から割り出した工事価格で、正確な設計条件や工事の難易度を勘案して決めたものではありません。したがって、創業間もない建築会社や施工実績が少ない建築会社では実績データも少なく、単価の信憑性も劣るのは当然です。悪質な建築会社だと実績データの裏づけもないまま、感覚だけで坪単価を設定しているところもありますから油断なりません。

最近、「激安坪単価２０万円！」などという広告やチラシをよく目にしますが、これにはカラクリがあります。ここで、この坪単価２０万円の建物をオプション工事一切なしで建てると仮定します。ようやく家が完成して、さて生活をしようとした瞬間、生活するのに必要最低限な設備が整っていないことに気づきます。たとえば、玄関を入ると一階と二階に大きな部屋が各一室ずつで間仕切り壁がひとつもない、下駄箱・押入れ・物入れ・クローゼットといった収納スペースがない、給排水の配管が建物内で終わっていて外部につながっていない……ざっとこんな状態で、人間が住めるような状態にするとなると、オプション工事の嵐になり、結局気がつくと坪単価４０万円、５０万円に膨れ上がっていたということになりかねません。このようなことを防ぐためには、坪単価の中に含まれている設備や工事の内容について注意深く確認する以外にありません。

見積もりチェックの最初のポイントは、見積書に記載されている建築物の床面積と平面図・仕様書等の設計図書に記載されている建築物の床面積を見比べることです。往々にして見積書・設計図書の建築物の床面積と見積書の面積が食い違うことがあります。この場合、設計図書の面積は建築基準法に基づいて算定した申請上の床面積であり、見積書の床面積はこの業界で「施工面積」とよばれるもので、実際に施工する範囲の面積をいいます。たとえば、玄関ポーチや小屋裏収納庫、バルコニーまでも面積に含んでしまうケースがあります。このように見積もり上の面積を増やし、坪単価計算をして工事費を上げていったり、さらに、上記の玄関ポーチ部分、小屋裏、バルコニー等を、標準工事ではなくオプション設定にしておいて、オプション工事としても費用を計上してしまう、いわゆる「二重計上」をする場合があります。住宅メーカー、ビルダー、工務店、それぞれでいろいろな考え方があると思いますが、面積の算定とオプション工事がダブっていないかどうか、また、「坪単価○○万円」の中身（工事・材料）は、何が標準の工事となっているのか、どこまでの材料が標準となっているのか、よくチェックする必要があります。

ここで、建築費に大きな影響を与えるオプション工事について説明しておきます。オプション工事は本体工事以外に施主の希望により追加オーダーをする工事のことです。しかし、このオプション工事というのが曲者で、見せ掛けの工事費を安くするために本体工事を簡略化し、会社が必要とする最低限の経費、利益だけを見込み、オプション工事を追加せざるをえない形にして、ここで利益を上げようという業者が増えているのも事実です。

オプション工事に関しては、もう一つ注意することがあります。設計図に記載されていない項目が見積もりに記載されていないか、また、こちらで望んだオプション工事が設計図および見積もりに正確に記載されているか、つまり、設計図書と見積もりが正確にリンクしているか、見積もりに漏れがないかを確認することも重要なチェックポイントです。このチェックを怠ると工事着工後、建築会社との間で、いった、いわないの押し問答に発展することになります。見積もりチェックの方法としては以上のようなことに注意すれば、無用なトラブルを避けることができます。

なお、「一式」という見積もり表現についてひと言付け加えておきます。これは建築業界の悪しき「どんぶり勘定文化」の名残で、工事原価の部分については「一式」という単位はありえません。もし、「諸経費」以外の部分で「一式」という単位がでてきたら、納得のいくまで話し合い、お互いに理解をしてから契約、工事着工に臨むことにしましょう。

要は提出された見積書を鵜呑みにするのではなく、設計図と見積書をよくつき合わせ、疑問に思う点は遠慮せずに質問して、得心がいくまでは契約を結ばないことが大切です。見積もりについて心配なときは、信頼できる専門家あるいは第三者機関へのチェック依頼をおすすめします。

実は、これらの経費はすべて工事費用に含まれているのです。決して建設会社が身銭を切っているわけではなく、サービス費用はすべて諸経費として計上されているはずです。営業経費の他にも下請け管理費、近隣対策費、現場清掃費、会社の事務経費なども含まれています。したがって企業規模が大きくなるほど諸経費負担は大きくなり、結果として施工費が高くなることが最近問題になっています。見積書を評価する場合、とくにブラックボックスになっている諸経費の内容については注意を払う必要があります。くれぐれも無料サービスにつられて高い買い物をしないように気をつけてください。

相見積もりは慎重に

次に、二つ以上の見積書を比べる方法、つまり、相見積もりのチェック方法と注意点について説明します。

相見積もりをする場合の前提は、見積もりを依頼する複数の会社に対して同じ条件を提示することです。異なる設計や仕様だと、面積などの数量を置き換えたり、プラン、条件の違いにより各部位の使用材料が違ってくるため、比較検討が著しく困難になってきます。また、同一の条件で見積もりを依頼する場合も、施工業者によって工事項目と内容の書き方が違うことがあり、見かけの費用が安いからといって、必ずしも安いとは限りません。見積もりの評価は金額だけでは判断できず、金額の内容の妥当性を正当に比較評価しなくてはならいので、専門家でなければ比較検討することは難しく、もし相見積もりをする場合には、専門家に相談するのがよいでしょう。

また、構造、工法、屋根や外壁などの仕上げ、内部設備の仕様を決めてからでないと正確な見積もりは得られないので、見積もりを取るタイミングをうまく計ってください。見積もりに提出するプランの作成は当事者である建築会社に依頼するのではなく、第三者の専門家に頼むのが普通です。家づくりのプランやイメージが決まる前に依頼してしまうと、業者の思惑が入りすぎて正確に比較できる見積もりは得られません。結局、総額だけで判断せざるをえなくなり、危険を招くことにもなります。

たとえば、Ａ・Ｂ・Ｃという三社から見積もりをとって比較する場合、Ａ社の見積もりには入っていないものが、Ｂ社・Ｃ社の見積もりには入っているケースでは、おそらくＡ社の見積もり漏れが考えられます。また、Ｂ社に見積もりされている○○工事の項目が、Ａ社・Ｃ社では見積もりに入っていないというケースでは、Ｂ社の過剰見積もりが懸念されます。また、Ｃ社の見積もり数量がＡ社・Ｂ社に比べてはるかに多いという場合も、Ｃ社の過剰積算が考えられます。このように、数社の相見積もり検討は、一社のみの見積もり検討と比べると、ミスを発見しやすく、比較しやすいといえます。

建築会社によって見積もりの表記法に若干の違いはありますが、工事項目等の並び方さえ押さえておけば、見積もり漏れ、過剰積算は発見できます。ここで注意しなければならないのは、相見積もりを取った建築会社の中で「坪単価」による見積もりで提示した会社がある場合、前述したように、その内容について詳しく把握することが大切です。見積もりを依頼するときは、見積もりの表記の仕方も統一して依頼するようにしましょう。

見積もりのチェックを終えたら、いよいよ契約の運びになるわけですが、もう一つ大事なことが残っています。家づくりに必要な費用は、建築物本体にかかる「工事費」だけではありません。その他にも、建て替えであれば既存建物を解体するときに必要となる「建物滅失登記」、建物完成時の「建物表示登記・保存登記」などの登記費用、火災保険・家財保険等の各種保険費用、住宅金融公庫・銀行などの住宅融資利用時に発生する費用、引越しにかかる費用等、一般に「諸費用」といわれるものだけでも、１００万円以上の金額が必要になってきます（表２）。

また、建築工事費以外に発生する費用として、エアコンなどの空調設備、カーテン、照明器具の費用などは入居者が自分で用意するのが普通です。他にも、建物の解体費用、地盤改良が必要であればその費用、外構工事費、場合によってはガス工事までも入っていない場合があるので、この場合も相当な金額を見ておく必要があります。

さらに、工事の変更についても考えておかなければなりません。どんなに綿密に考えたつもりでも工事が進むにつれて変更したくなるものです。施主側の希望で行う工事変更は必ず追加費用が発生すると思って間違いありません。

したがって、予算の大半を「建築工事費」に注ぎ込んでしまうと、途中で発生するこれらの費用により心ならずも設計変更を余儀なくされることもあります。また、費用の中には住宅融資の対象外となる項目もありますから、そうしたものには自己資金を当てなければなりません。工事費を決める場合、目一杯の予算を使わず、余裕をもった予算配分をするように心がけてください。腹八分目という言葉がありますが、こと家づくりについては腹七分目程度にしておくのが賢明です。工事費の決定については無理をせず、建築会社にもきちんと予算を提示して、建物の仕様、グレード、費用を決定することがトラブル防止の第一歩となるのです。

建物を建てると契約時から完成後にわたっていろいろな税金がかかってきます。まず契約時における印紙税、登記時における登録免許税、そして建物完成後における不動産取得税、固定資産税、都市計画税があります（表３）。

＊印紙税
建物の建築請負契約書や土地の売買契約書には、所定の金額の印紙を貼らなければいけません。どちらも契約金額が１０００万円を超え５０００万円以下は１５０００円、５０００万円を超え１億円以下は４５０００円となっています。
なお、この印紙税額は特例措置により軽減されていて、平成十七年三月三一日までの間に作成される契約書について適用されます。

＊登録免許税
建物を建てると登記をすることになります。新築建物の場合は表示登記と所有権保存登記が、土地を購入すると所有権移転登記が必要となってきます。また、住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記が必要です。
表示登記とは建物の所在地、種類、構造や床面積等を明らかにするための登記で、登録免許税はかかりません。しかし、表示登記だけでは新築した建物の所有権を第三者に主張することができません。そこで、その建物が誰の所有に属するものなのかを明示し所有権を保護するために行われるのが所有権保存登記です。

この所有権保存登記には原則的に固定資産税評価額×０．２％の登録免許税がかかりますが、自己居住用の住宅については次の条件に該当していれば税率は０．１５％に軽減されます。
　　１．個人が建物を新築または取得し平成一七年三月三一日までに自己の居住用住宅として使用
　　２．建物の床面積（登記簿上）が５０�u以上
　　３．一年以内の登記（新築後又は取得後）
　　４．住宅用家屋証明書（市役所等で発行してもらう）を登記申請書に添付
※新築の建物は固定資産税評価額が決まっていない場合があります。その場合には表４により計算した金額を固定資産税評価額とみなして税率を掛けて下さい。この表４は東京都の場合で、金額は法務局ごとに決められています。

また、土地を売買により取得した場合の登録免許税は固定資産税評価額×１％となります。
次に、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記ですが、これも保存登記や移転登記のように登録免許税がかかってきます。税額は原則的に債権金額×０．４％となり前述の居住用住宅の特例の適用を受けた場合には０．１％の税率となります。

また金融公庫から融資を受けた場合には抵当権設定登記の登録免許税はかかりません。なお、登記申請を司法書士に依頼すると別途司法書士報酬がかかります。

＊不動産取得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
建物を建ててからしばらくすると不動産取得税がかかってきます。税額は固定資産税評価額（新築建物は前述の表４の金額プラスアルファがおおむねの目安となります）の３％となります。

不動産取得税にも住宅の取得に対する軽減の特例があります。一戸建住宅で床面積が５０�u以上２４０�u以下の場合、評価額から１２００万円を控除した金額の３％が税額です。また、宅地を取得した場合の不動産取得税は、評価額×２分の１×３％で、さらに住宅用土地のうち一定の要件に該当していれば軽減措置を受けることができます。

これらの軽減を受けるためには取得日から原則として６０日以内に土地、家屋の所在地を所轄する都道府県税事務所への申告が必要となります。この申告をすることにより一定の条件を満たしていれば不動産取得税がかからない場合があります。

＊固定資産税、都市計画税

１．固定資産税
固定資産税は、毎年１月１日現在において土地、建物を所有している人に対してかかってくる税金で、税額は固定資産税評価額の１．４％になっています。
固定資産税にも特例措置があり、住宅用地（１月１日現在において住宅の敷地になっている土地で、住宅の総床面積の１０倍が限度）については一戸あたり２００�uまでは、評価額×６分の１×１．４％、２０００�uを超える部分は、評価額×３分の１×１．４％となり、床面積が５０�u以上２８０�u以下の新築住宅については三年間、同床面積の三階建以上の耐火、準耐火住宅は５年間、どちらも居住部分のうち１２０�uまでの部分に相当する税額の二分の一が軽減されます。

２．都市計画税
都市計画税は、原則的に市街化区域内に毎年一月一日現在、土地・建物を所有している人にかかってくる税金です。税率は各市町村によって異なり、およそ固定資産税評価額の０．２５％、０．３％となっています。
小規模住宅用地には軽減措置があり、２００�uまでの部分は、評価額×三分の一×税率、２００�uを超える部分は、評価額×３分の２×税率になります。

※１　固定資産税・都市計画税の計算過程で評価額に負担調整率が乗じられている場合には、税額が若干異なります。　
※２　東京２３区では前述の他に新築住宅にかかわる固定資産税及び都市計画税の減免措置がありますので、詳細については所轄の都税事務所にお問い合わせ下さい。

＊住宅借入金等特別控除
これは一般的には住宅ローン控除と言われているもので、建物を新築等するときに金融機関等から借入れをした場合、一定の金額を所得税額から控除してもらえる制度で、内容は表５のとおりです。ただし、合計所得金額が３０００万円を超えている年や、もともと所得税が課税されていない（税額がゼロ）年は控除できません。

なお、この制度は住宅とその敷地を同時に購入する場合や、土地購入後二年以内に住宅を建てた場合等の土地購入のための借入金等についても適用されます。また、この制度の適用を受けるためには、居住開始日の翌年三月の申告期限までに　必要書類を添付のうえ所得税の確定申告が必要となる他、適用対象となる建物、土地、借入金等に様々な条件があるため詳細については所轄の税務署にお問い合わせ下さい。